Immobilienkauf in Österreich: Was Sie vor der Vertragsunterzeichnung beachten sollten

Österreich wird für Immobilienkäufer und Investoren immer attraktiver – wegen der herausragenden Lagequalität ebenso wie wegen solider Renditechancen. Eine stabile Wirtschaft, verlässliche Infrastruktur und ein sicheres Rechtsumfeld ziehen ausländisches Kapital an – auch aus Tschechien. Bevor Sie jedoch einen Kaufvertrag unterschreiben, sollten Sie die Besonderheiten des österreichischen Marktes kennen – von regionalen Unterschieden bis zu steuerlichen Pflichten. Einschätzungen teilen dabei Jan Rejcha von Rellox s.r.o. und Zuzana Nötstaller von der Kanzlei FAIRSQUARE.

In diesem Beitrag erfahren Sie:

• Wer in Österreich Immobilien kaufen darf
• Welche Regeln für Haupt-, Neben- und Freizeitwohnsitze gelten
• Wie sich ein Kauf finanzieren lässt und mit welchen Nebenkosten zu rechnen ist
• Warum eine sorgfältige rechtliche Prüfung (Due Diligence) unverzichtbar ist
• Welche Regionen sich aktuell besonders für ein Investment eignen

Wer darf in Österreich Immobilien kaufen?

Für EU-Bürger gelten grundsätzlich dieselben Voraussetzungen wie für Österreicher – eine gesonderte Genehmigung der Grundverkehrsbehörde ist nicht erforderlich. Wichtig ist allerdings, die regionalen Vorschriften zu beachten, denn sie können den Eigentumserwerb beeinflussen.

Wie Zuzana Nötstaller von FAIRSQUARE erklärt: „Beim Immobilienerwerb werden EU-Bürger in Österreich den Inländern gleichgestellt. Diese Gleichstellung wird im Kaufvertrag ausdrücklich festgehalten – mit Verweis auf die einschlägigen Bestimmungen des jeweiligen Grundverkehrsrechts. Aus steuerlicher Sicht gilt: Wer noch keine österreichische Steuernummer oder Sozialversicherungsnummer hat, beantragt diese beim Finanzamt. Üblicherweise übernimmt das der Vertragserrichter. Die Zuteilung dauert meist nur wenige Tage.“

Wohn- vs. Freizeitwohnsitz – welche Regeln gelten?

Die vertraglichen Rahmenbedingungen ähneln sich, entscheidend ist jedoch die Regelung zum Neben- bzw. Freizeitwohnsitz in stark tourismusgeprägten Gemeinden (sog. „Vorbehaltsgemeinden“). Die Möglichkeit, dort einen Nebenwohnsitz zu begründen, ist streng reglementiert und zunehmend eingeschränkt – was sich in höheren Immobilienpreisen niederschlägt. Ziel ist es, lebendige Gemeinden über das ganze Jahr hinweg zu erhalten, nicht nur an Wochenenden oder in der Ferienzeit.

In einigen Regionen – insbesondere in Tirol oder Salzburg – gelten strenge Vorschriften für die Nutzung als Freizeitwohnsitz. Eine bloße Nebenwohnsitzmeldung macht die Freizeitnutzung nicht automatisch legal. Beim Kauf wird häufig eine Erklärung verlangt, wonach die Immobilie nicht als Ferienwohnung genutzt wird. Diese Erklärung ist oft Voraussetzung für die Grundbucheintragung.

In der Praxis gibt es mitunter Graubereiche – Immobilien werden trotz Einschränkungen für Freizeitzwecke genutzt. Das birgt rechtliche Risiken. Das österreichische Meldegesetz stellt strenge Anforderungen; Verstöße können zu empfindlichen Geldstrafen führen. In manchen Fällen – insbesondere in Tirol – kann eine unzulässige Freizeitnutzung sogar zur Enteignung führen.

Wichtig außerdem: Ohne Hauptwohnsitz können Sie keine Befreiung von der Grundbuchseintragungsgebühr beanspruchen – die Gesamterwerbskosten steigen entsprechend.

Finanzierung eines Immobilienkaufs in Österreich

Hypothek über eine österreichische oder tschechische Bank

Eine Hypothek ist eine der gängigsten Finanzierungsformen – entweder bei einer österreichischen oder bei einer tschechischen Bank. Beide Wege haben Besonderheiten, die vor Vertragsabschluss sorgfältig abzuwägen sind.

„Die meisten österreichischen Banken finanzieren vor allem Kunden mit Einkommen in Euro. Einige Regionalbanken bieten inzwischen auch Darlehen für tschechische Käufer mit Einkommen in CZK an. Nach unserer Erfahrung ist die Oberbank die einzige Bank, die die in Österreich zu erwerbende Immobilie als Sicherheit akzeptiert. Häufiger vergeben tschechische Banken (zweckgebundene oder freie) Hypothekendarlehen und besichern diese mit einer Immobilie in Tschechien“, sagt Jan Rejcha von Rellox. Er ergänzt: „Zweckgebundene Hypothekarkredite haben wir u. a. bei Oberbank und ČSOB Hypoteční banka gesehen; andere Institute bieten eher freie Darlehen an. Die Zinssätze sind individuell, liegen aber meist etwas über den Standardkonditionen für Immobilienkäufe in Tschechien.“

Nebenkosten und Gebühren (GrESt, Provision, Grundbuch)

Zusätzlich zur Finanzierung sollten Käufer folgende Posten einplanen: Grunderwerbsteuer (GrESt 3,5 %), Honorar für Rechtsanwalt/Notar (ca. 1–3 %) sowie Maklerprovision (rund 3 %). Hinzu kommt die Grundbuchseintragungsgebühr von 1,1 % des Kaufpreises. Bei einer Hypothek beträgt die Pfandrechtseintragung 1,2 % der Darlehenssumme.

Tipp: Seit 1. April 2024 gibt es befristet (derzeit bis 1. Juli 2026) eine Befreiung von der 1,1-%-Eintragungsgebühr, sofern ein „dringender Wohnbedarf“ nachgewiesen wird – d. h. Hauptwohnsitz in der erworbenen Immobilie begründen und den bisherigen Hauptwohnsitz aufgeben. Die Befreiung ist bis 500.000 EUR gedeckelt; darüber fällt die Gebühr an. Bei Gesamtkaufpreisen über 2.000.000 EUR ist die Befreiung ausgeschlossen. Der Hauptwohnsitz muss fünf Jahre aufrecht bleiben; andernfalls wird die Gebühr rückwirkend fällig.

Rechtliche Prüfung (Due Diligence): worauf achten?

Zuzana Nötstaller von FAIRSQUARE rät: „Vor der Vertragsunterzeichnung empfehlen wir eine umfassende rechtliche Prüfung, um versteckte Risiken auszuschließen und den Erwerb abzusichern. Gerade Käufer aus Tschechien sollten einen lokalen Rechtsanwalt beauftragen, der die gesamte Transaktion prüft – einschließlich möglicher zukünftiger Stolpersteine. Dazu gehören der Blick in Flächenwidmungs- und Bebauungspläne, in das Grundbuch sowie die Kontrolle bestehender Mietverhältnisse.“

Zur Due Diligence gehören insbesondere:

• Prüfung von Lasten (Pfandrechte), Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechten und Superädifikaten
• Verifizierung von Mietrechten und allfälligen Streitigkeiten
• Kontrolle von Bau- und Gewerbeberechtigungen sowie eines etwaigen Enteignungsrisikos im öffentlichen Interesse
• Berücksichtigung spezieller Regelwerke (z. B. Forstrecht, Denkmalschutz)

Hinweis: In Salzburg, der Steiermark und in Tirol kann eine Abgabe auf langfristigen Leerstand anfallen – also für Objekte ohne gemeldete Bewohner über mehr als 26 Wochen.

Die besten Lagen für ein Immobilieninvestment

Die Nachfrage nach österreichischen Immobilien ist im letzten Jahr wieder spürbar gestiegen. Das Investoreninteresse überwiegt inzwischen gegenüber rein privat motivierten Käufen. Besonders gefragt bleiben die klassischen Skiregionen Tirol, Salzburg und Steiermark. Bevorzugt werden Gletschergebiete und hochalpine Lagen sowie echte Ganzjahresdestinationen mit Sommer- und Winterangebot.

Rejcha ergänzt: „Tschechische Investoren entscheiden sich meist für Wohnungen – sie sind in der Instandhaltung einfacher als Häuser. Ideal sind Einheiten in Aparthotels bzw. Hotelanlagen, die für die touristische Vermietung konzipiert sind. Eigentümer können dort selbst Urlaub machen und profitieren zugleich von professionellem Betrieb und Vermietungsservice – eine unkomplizierte Anlage mit Mieteinnahmen.“

Laut Rellox s.r.o.: „Bei Neubauprojekten in touristischen Hotspots bewegen sich die durchschnittlichen Quadratmeterpreise meist zwischen 7.000 und 10.000 EUR. In Top-Skiorten wie Sölden, am Arlberg oder im Großraum Kitzbühel sind Preise von über 11.000 bis 12.000 EUR pro m² keine Seltenheit. Günstigere Alternativen finden sich etwa in der Steiermark – z. B. in Gröbming nahe Schladming – oder in den Ostalpen wie am Semmering. Dort liegen die Preise derzeit bei rund 5.300 bis 6.300 EUR pro m².“

Warum mit Profis zusammenarbeiten?

Eine zweisprachige, im österreichischen Markt erfahrene Kanzlei bringt klare Vorteile: Sie überwindet Sprachbarrieren, setzt maßgeschneiderte Verträge statt Standardmuster auf und vertritt ausschließlich Ihre Interessen – auch wenn die Gegenseite bereits anwaltlich oder notariell betreut wird.

Zum professionellen Service gehören zudem eine detaillierte Grundbuch-Analyse, die Möglichkeit, zusätzliche Informationen direkt beim zuständigen Bezirksgericht einzuholen, sowie das laufende Monitoring privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Beschränkungen.

Fazit & Empfehlungen für Anleger

Sie denken über ein Investment in österreichische Immobilien nach und sind unschlüssig, wie Sie starten sollen? Wenden Sie sich an verlässliche Profis: Rellox s.r.o. unterstützt Sie bei der Objektauswahl und begleitet Sie umfassend – von der ersten Suche bis zur laufenden Bewirtschaftung. Die Kanzlei FAIRSQUARE übernimmt die rechtliche Due Diligence, erstellt einen rechtssicheren Kaufvertrag und kümmert sich um den Grundbucheintrag. Gemeinsam führen sie Sie vom ersten Schritt bis zum Abschluss – sicher, reibungslos und erfolgreich.